在签订动辄百万元的购房贷款合同时，购房者中很少会有人仔细审查其中的繁冗条款。房地产业的欣欣向荣伴随了年轻人们记事以来的所有记忆，这让他们树立了一种朴素的信仰：地产开发商们是完全可信的。

如此繁荣三十年，直到烂尾崩塌。

过去的几十年，零星的期房烂尾时有发生，但因此原因而拒绝向银行偿还房贷的事情几乎从未获得法律支持。不是购房者们没有尝试过，而是白纸黑字的契约几乎让银行规避了任何风险，因违约而承担的失信成本逼迫购房者们必须为开发商们的债务兜底。

江西景德镇一群愤怒的业主们希望能以抱团的形式扭转局面。6月30日，买下一处烂尾项目的房子、最多可能高达900户的业主们向当地政府、当地住房及银行监管部门、贷款银行发出了一份告知书，声称将在4个月后集体停止偿还房贷。

他们指责发放房贷的银行在这处楼盘还没有获得网签和备案情况下就向自己发放了贷款，“属于典型的违规发放贷款”。这处楼盘由恒大开发，已停工14个月，后者已因债务危机陷入经营困境。

业主们在这份“告知书”中划出了红线，如果项目在10月20日未能复工，他们将在11月“强制停贷”，且声明由此造成的损失由银行、资金监管不力的政府等相关利益方共同承担。

这群来自革命老区的业主们体面地用了“停贷”一词，而不是“断供”。这表达着一种全新的逻辑：

业主们要求的是中止向银行申请贷款，而不是中止向银行偿还债务。

当然，道理谁都懂：购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借贷合同，这两者是相互独立的合同。在法理上，购房者与银行的债务关系不会因房屋状况而改变。这意味着即使是房屋因开发商资金问题而烂尾，购房者也须偿还银行的资金。

勿谓言之不预，到11月份事情将如何演变不得而知，但革命老区群众们集体停贷的想法在几天内星火燎原。

几天之内，郑州的名门翠园、武汉的绿地光谷和恒大时代新城、西安的正荣紫阙峯著和世茂璀璨倾城，这些名声响亮的住宅开发商都收到了准业主们的“强制停贷告知书”，这些告知书提出的诉求和景德镇业主们的最早那份告知书基本一致。

清空六个钱包凑够两到三成的首付款，每月月薪中的大部分收入被用于偿还房贷，他们只是希望能获得本应就属于自己的房子，这些诉求原本就理所当然。

因房屋烂尾导致的悲怆故事总能突破想象，但是，事情何以至此？

从银行端，以郑州涉资百亿元预售款的名门翠园项目为例，按照业主们的指控，为业主们提供房贷的银行至少出现了三处违规：

违规在房屋主体结构未封顶前就发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户，甚至在借款人签字后私自修改贷款合同；未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。

如果这些指控被证实，放贷银行实际上是把开发商的有限责任风险转移给老百姓的无限责任。

在房地产商端，我们在过去几年的多篇文章中《地产何以至此？一场危机的教训》，已经不止一次提出过担忧，以预售资金来作为主要融资手段的地产商早已开始击鼓传花的游戏，只是在过去几年愈演愈烈。

即使到了2021年上半年，当外部融资极度受限的情况下，本应保守开发避免项目烂尾的开发商，却选择了逆势扩大推盘，以此从购房者获得零成本的预售资金，其实质是零成本融资。

而如今回过头来兰，这无异于庞氏信贷。其本质是将房企的主要债权人从金融机构转移到购房者，也间接将自己的负债转移给了购房者。

过去几十年来，中国房地产开发商的住房销量远超过竣工量，造成了巨大的剪刀差，但这种“轻库存”模式却让它们如鱼得水。

直到2021年夏天，在恒大理财暴雷事件后，预售资金又开始被地方政府应激反应式的超额挤兑，房企资金链迅速恶化，行业信用由此急转直下。

在政府端，各色各样的监管与审批违规早就写在纪委的反腐纪录里。上个月，在中央纪委国家监委网站，有一篇文章叫“祛除烂尾之腐”。当预售资金被违规挪用时，几乎必然有腐败官员的参与。

所以，对于困在烂尾楼里的业主们，如果不是退无可退，谁会用魔法对抗魔法呢?

当然，以停贷止损，也不是毫无胜算。给他们希望的是两年前上海的一例判决。

因烂尾成功拒绝偿还房贷的成功案例只有1例，发生在两年前的浙江嘉兴。一位购房者因开发商无法按时交付房屋造成该楼盘烂尾后停止向银行支付月供，法院最终判决由开发商承担剩余贷款的还款责任。

我们查询了相关文书，与现时的多数情况不一样的是，这位购房者最终得以胜诉的关键原因是：开发商在破产时解除了与购房者之间的商品房买卖合同。